主页 > 不锈钢协会 > 里水人不买里水楼?一河三岸新盘入市超强产品能否破局?
里水人不买里水楼?一河三岸新盘入市超强产品能否破局?

  项目的地理位置是其最大亮点,其位于里水一河三岸处,紧邻艺术河畔景区,从南、北、东均可望河,过桥就是富寿公园,相当于直接住在4A景区里。

  据了解,整盘容积率为2.2,规划有6座住宅,共计410户,配建有5000㎡临街商业。项目计划首推5、6栋,楼高20层,2梯4户,涵盖建面约95/115/125平三至四房。

  项目暂未有吹风价,不过该宗地块楼面价高达17554元/平,已刷新里水中心城区地价新高,售价注定不会低。

  项目首开当天,吸引不少里水本地街坊前来了解,有住在附近的居民表示,每天看着楼盘一点点建起来,早就很好奇了;还有的说:“不少里水本地人都有自建房,相比起老一辈人,也许年轻人会愿意住楼盘。”

  项目同步开放了95平及115平异地板房,功夫君把全部户型图放在文末,咱们先来看板房。

  先来看95平的交标板房,该户型为经典的竖厅布局。入户门带智能门锁,进门右侧配置鞋柜,左侧为大U型厨房,操作台面积充足,配备抽拉水龙头、凉霸、老板三件套。

  餐客厅同宽,直通6.3米超长阳台,阳台连接次卧。房间方面尺度方正,主卧带飘台,房间地面皆为复合木地板。

  卫浴方面,马桶为科勒、五金龙头为高仪,顶部嵌有百朗暖风机,主卫配备智能马桶盖。

  115平有两种户型,一种为经典竖厅,另一种为南北对流竖厅,项目开放了后者的情景板房。

  进门玄关处带一飘窗,刚好用来坐着换鞋,玄关旁有一个多功能房,板房布置为书房,目测摆放小床也OK。

  客厅开间可观,连通景观阳台,餐厅可放下6人餐桌,连通生活阳台,厨房也是大U型设计,预留了对开门冰箱位置。

  房间方面,都做了很大的开窗面,主卧可做L型衣帽间,整体来说实用率不错,户型设计上没有硬伤。

  在里水坊间流传着一句话:“里水的楼,都是给新里水人买的”。根据功夫君多年的实地考察与调研,发现里水是一个很微妙的市场,有以下几个特点:

  排除和顺区域,里水市场可以粗略划分为三个板块,一个是中心区,一个是盐南路一带,一个是金沙洲区域。

  越是靠近广州的项目卖得越好,例如金沙洲片区、盐南路一带,上高速路很快,通勤便利,再加上广佛间的价差起码在1-2万/平,因此吸纳了很多广州白云、荔湾一带的客户,二手溢价也更可观。

  相反,里水中心城区虽然距离金沙洲不远,但路上红绿灯多,时常塞车,通勤体验不佳,以及中心区的配套不够金沙洲成熟,吸纳的广州客少,过往项目卖得都比较慢。

  长信公馆,2016年6月首开,仅仅3栋楼,316套货,却卖了一整年,直到2017年6月才卖完,平均一天都卖不到一套。时代家南海,2017年底入市,6栋楼,1086套货,2020年底还在清货,2021年初才正式收官,中国科学技术协会,卖足3年才卖完。

  去到二手市场,里水中心城区的二手近两年几乎没涨过,一手卖多少钱,二手还是那个价,不过对应的挂牌数量也不多,看得出来大多是买来自住的。

  里水是一个藏富于民的地方,这里有丰富的制造业产业基础,有的村里自有物业每年分红都很可观,很多里水人并不缺购买力,但他们普遍对本地认可度不高。

  稍有积蓄的,都会选择到桂城、大沥置业,很多都是沿着千灯湖中轴买楼,原因有二,一是单价2万多的情况下,沥桂也有不少选择,而且配套和环境更好,二是桂城一带的房子更保值。

  如果手上的钱不足以买新房,不少里水人会选择回村盖楼,随着美村计划的推动,不少村居的环境变得越来越好,对比楼盘一点也不差。

  不过,功夫君认为,过往里水中心区域一直没有足够好的产品,做的基本都是极为刚需的户型,缺少打动里水人的高品质项目,这或许也是一个重要原因。

  在和阅玖章,6米的超长阳台,南北对流双阳台,低密度布局等,都是当前里水中心城区非常少见的产品配置。

  接下来,在中心城区入局的龙光越秀·和阅玖章,以及远洋北控·天成,的确拿出了有诚意的产品和设计,是否能让里水人埋单呢?让我们拭目以待。